Uno de los inconvenientes más desagradables que tienen las personas que alquilan una casa, departamento o local, tiene que ver con qué hacer cuando el arrendatario no cumple con pagar lo acordado o se rehúsa a abandonar la propiedad. Alquiler de inmuebles: ¿por qué debe incluirse una cláusula de allanamiento futuro en los contratos?
De darse el caso, la legislación actual nos ofrece algunos caminos posibles para lograr un desalojo, los cuales revisamos a continuación.
¿por qué debe incluirse una cláusula de allanamiento futuro en los contratos?: Alquiler de inmuebles
La mejor manera de protegerse de problemas así es incorporar al contrato de alquiler por escrito la denominada «cláusula de allanamiento futuro”. Como explica la abogada Karla Vilela, profesora de Derecho de la Universidad de Piura, mediante esta se debe establecer, de una forma muy clara, que el arrendatario se compromete a desalojar el predio ni bien finalice el contrato de alquiler. Alquiler de inmuebles: ¿por qué debe incluirse una cláusula de allanamiento futuro en los contratos?
En caso de incumplimiento de esto último, la vía legal es acudir al Poder Judicial para que un juez ordene el desalojo correspondiente, en atención a la cláusula de allanamiento futuro que se firmó, y en el caso de que se constaten dos supuestos: que el contrato está efectivamente vencido o que este ha quedado resuelto ante la comprobada falta de pago de las rentas convenidas.
“Si el arrendatario no puede demostrar que el contrato persiste o que se encuentra al día en el pago de la renta, el juez ordenará el lanzamiento en 15 días, sin posibilidad de impugnaciones, ni del planteamiento de excepciones para evitar la desocupación”, dice la abogada.
Karla Vilela advierte que, si bien se trata de un trámite que puede durar solo semanas, no siempre se pone en práctica, debido a la alta informalidad del país. “Normalmente, las personas que alquilan un bien lo hacen de manera informal con la finalidad de evitar el pago del impuesto a la renta por un contrato de alquiler”, agrega.
¿Qué otros mecanismos existen?
Si no existe la cláusula de allanamiento futuro, quedan otras vías como el proceso ordinario de desalojo. “Se trata de la vía más rápida en el proceso ordinario, pero debido a la carga procesal amplia y a que se permite la presentación de impugnaciones y el planteamiento de excepciones y otros mecanismos judiciales, puede durar en promedio tres años”, explica la profesora de la Universidad de Piura. Alquiler de inmuebles: ¿por qué debe incluirse una cláusula de allanamiento futuro en los contratos?
Otra modalidad que se puede aplicar es el llamado desalojo notarial. Este requiere un contrato por escrito y un formato llamado FUA (Formulario Único de Arrendamiento de inmuebles destinado a vivienda) que debe inscribirse en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV). Este proceso es mucho más rápido que la vía judicial porque puede hacerse de manera notarial, pero tiene como obstáculo el alto nivel de formalidad que exige.
En este proceso, el notario recibe el requerimiento de desalojo por parte del propietario o de quien tiene derecho a la restitución del predio; luego, el notario envía una carta al arrendatario para que en un plazo de 3 a 5 días demuestre que se encuentra al día en los pagos o que el contrato no ha finalizado. De no demostrarlo en el plazo señalado, el notario enviará la documentación a un juez de paz para que emita de manera inmediata una orden de desalojo.
Pese a que en el Perú no existe la prisión por deudas, salvo para el caso de pensión de alimentos, un arrendatario deudor podría enfrentarse al embargo y remate de sus bienes, ordenado por el juez a solicitud del demandante. “De no contar con bienes, el juez puede informar a INDECOPI de esa situación para declarar a la persona natural como insolvente, lo que restringirá su acceso al crédito”, puntualiza.
Sobre la Universidad de Piura (UDEP)
Creada en 1968, la Universidad de Piura nació en Piura con la misión de formar integralmente a los alumnos, cultivando en ellos el espíritu del saber desde una concepción cristiana de la vida, que les permitiera desarrollar su profesión con competencia y vocación de servicio. Actualmente, cuenta con más de 10 000 alumnos de pre (8000) y posgrado (más de 2500) que estudian en sus campus de Piura y Lima (creado el 2003), además de la Escuela de Dirección –PAD, institución de primera categoría, creada en 1979, que forma a directivos en ejercicio y potenciales directivos del país. Hace 4 años viene impulsando el emprendimiento innovador a través de Hub Udep.
Licenciada por la Sunedu, la UDEP tiene 36 programas de pregrado; y, en posgrado: 30 maestrías y cinco doctorados. Atendiendo su principio de igualdad de oportunidades, que promueve que ningún talento se pierda por falta de recursos económicos, la UDEP otorga becas o semibecas al 20% de sus estudiantes; y acoge a más de 600 becarios del Pronabec. A la fecha, más de 14 000 personas han egresado de sus aulas y se desempeñan en distintas organizaciones e instituciones del Perú y el extranjero.
