La morosidad en edificios y condominios se ha convertido en uno de los principales problemas para la adecuada administración de los inmuebles.
Cuando algunos propietarios dejan de pagar sus cuotas de mantenimiento, no solo acumulan una deuda personal: también reducen los recursos necesarios para financiar la seguridad, la limpieza, el mantenimiento de ascensores, las reparaciones y otros servicios esenciales para toda la comunidad.
De acuerdo con Erick Banich Montes, director de Kubiqo Administradora de Inmuebles, la morosidad debe atenderse desde el primer incumplimiento.
“Cuando la deuda se acumula, el problema deja de ser individual y termina afectando directamente a los propietarios que sí cumplen. Una administración profesional debe realizar un seguimiento permanente, comunicarse oportunamente con el propietario y aplicar mecanismos de cobranza claros, transparentes y progresivos”, explica.
¿Qué puede ocurrir cuando la deuda se acumula?
Dejar de pagar las cuotas de mantenimiento no elimina la obligación ni impide que la Junta de Propietarios inicie acciones de cobranza. Dependiendo de lo establecido en el reglamento interno, de los acuerdos adoptados por la Junta y del cumplimiento de las formalidades legales, la deuda puede generar intereses, gastos de cobranza y eventualmente un proceso judicial.
Los recibos impagos de mantenimiento pueden servir como sustento para exigir judicialmente el pago. Durante ese proceso también podrían solicitarse medidas cautelares sobre los bienes del propietario, siempre que sean ordenadas por un juez y se cumplan los requisitos legales correspondientes.
Además, el Decreto Legislativo N.° 1568 contempla nuevas herramientas para enfrentar la morosidad, entre ellas:
- La posibilidad de inscribir una carga por la deuda en la partida registral del inmueble.
- La creación del Registro de Deudores de Cuotas de Mantenimiento.
- El acceso de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP al reporte de deudores, para que estas obligaciones puedan registrarse en su Central de Riesgos.
- Procedimientos más directos para la cobranza judicial de las cuotas impagas.
Sin embargo, estas nuevas medidas todavía requieren la aprobación del reglamento del DL 1568 para poder implementarse. La propia norma establece que entrará en vigencia 180 días calendario después de la publicación de dicho reglamento.
La prevención es la mejor herramienta
Para Banich Montes, la cobranza debe gestionarse de manera preventiva, ordenada y transparente.
“Los propietarios deben comprender que dejar de pagar el mantenimiento no hace desaparecer la deuda. Por el contrario, esta puede aumentar con el tiempo y generar consecuencias económicas y legales. La administración debe actuar oportunamente, pero también brindar información clara, facilitar canales de comunicación y buscar soluciones antes de que el problema llegue a una instancia judicial”, sostiene.
Una gestión responsable de la morosidad debe incluir recordatorios preventivos, estados de cuenta transparentes, comunicaciones formales, alternativas razonables de fraccionamiento y, cuando sea necesario, acciones legales debidamente sustentadas.
Mantener las cuotas al día no solo evita intereses, gastos de cobranza y posibles procesos judiciales. También permite conservar adecuadamente el edificio, proteger el valor de los departamentos y garantizar que todos los propietarios puedan disfrutar de servicios comunes seguros y eficientes.
En una comunidad inmobiliaria, cumplir con el mantenimiento no es únicamente una obligación económica: es una responsabilidad compartida que protege el patrimonio de todos.
